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Alt-A Mortgages: Como eles funcionam Uma casa é provavelmente o maior investimento que você nunca vai fazer, e se você gosta mais, você precisará de uma hipoteca para financiá-lo. As hipotecas são empréstimos que são garantidos por imóveis específicos, nomeadamente, a casa que o empréstimo está sendo usado para comprar. Dependendo de fatores como sua pontuação de crédito. A história do emprego ea relação empréstimo-valor (LTV), você pode ser oferecido uma hipoteca privilegiada, hipoteca subprime ou algo no meio: uma hipoteca Alt-A. Aqui, examinamos rapidamente a hipoteca Alt-A, e por que Wall Street quer trazê-los de volta. A maioria das hipotecas são prime ou subprime. Primeiras hipotecas são oferecidas aos mutuários que têm pontuações de crédito mais altas (e, portanto, menor risco) e vêm com menores taxas de juros. As hipotecas de alto risco são para os mutuários com menor pontuação de crédito e para compensar os credores de risco adicionados cobrando taxas de juros mais elevadas sobre eles. As hipotecas Alt-A são empréstimos que se situam em algum lugar entre a categoria prime e subprime em termos de risco e taxas de juros. (Para mais, veja Como as taxas de juros funcionam em uma hipoteca.) Características Uma das características definidoras de Alt-As é que eles geralmente são de baixa documentação ou empréstimos sem documentação, o que significa que o mutuário não precisa documentar completamente (ou provar) Seus ganhos, ativos e despesas. Em vez de documentação e verificação, esses empréstimos são processados ​​com base nos ganhos, ativos e despesas declarados pelo mutuário. Seria fácil fazer algo para cima no aplicativo. Outra característica do Alt-As é que muitas vezes têm um baixo pagamento relativamente baixo. E uma relação LTV maior correspondente. Com uma hipoteca privilegiada, o LTV é tipicamente 80 ou menos. Com um Alt-A, o LTV poderia ser 100 neste caso, o mutuário não precisaria colocar dinheiro. O índice dívida / renda (DTI) em Alt-As também tende a ser um pouco mais flexível do que em outras hipotecas. Essas concessões, essencialmente, permitem que os mutuários compram mais casa do que poderiam razoavelmente pagar. Como tal, os mutuários Alt-A estão em maior risco de inadimplência do que os mutuários principais, portanto, o preço mais alto. Se você é oferecido uma hipoteca que parece maior do que você pensou que poderia obter e são solicitados por menos informações de fundo e cobrado mais interesse do que o youd esperado, certifique-se de que você não está recebendo uma hipoteca Alt-A por acidente. As opções de pesquisa com mais de um credor podem ajudá-lo a determinar quanto é prudente emprestar e o que você deve esperar para pagar. Se você considerar um desses empréstimos, certifique-se de conhecer as compensações antes de concordar com isso. Lá e de volta novamente Alt-As foram incrivelmente populares nos anos que antecederam a crise das hipotecas de alto risco que começou em 2007. Eles se tornaram conhecidos como empréstimos mentirosos porque os mutuários e credores podem exagerar renda e / ou ativos para qualificar o mutuário para uma hipoteca maior. À medida que as pessoas se tornavam exageradas, muitas dessas hipotecas caíam em default. Apesar de Alt-As ser o único erro para a crise financeira, eles certamente contribuíram para isso. Conseqüentemente, eles caíram sob intenso escrutínio. (Para mais, veja Quem é o culpado pela Crise do Subprime) Depois que a poeira se estabeleceu, padrões de empréstimo mais apertados foram decretados, e Alt-As tornou-se uma coisa do passado. Agora, no entanto, as empresas de investimento, procurando uma maneira de ganhar um bom rendimento em um mundo de baixas taxas de juros, estão pressionando os credores para fazer mais empréstimos Alt-A. Isso ficou silenciosamente nos trabalhos por um tempo, mas recebeu atenção em um artigo que apareceu no Wall Street Journal em 1 de fevereiro de 2017. Os gerentes de dinheiro grande, incluindo Neuberger Berman, Pacific Investment Management Co. e um afiliado do Blackstone Group LP, estão pressionando Os credores para fazer mais desses empréstimos mentirosos ou até mesmo comprar empresas de originação de empréstimos para controlar mais o próprio fornecimento, informou a revista. Uma boa opção para alguns Apesar de sua suscetibilidade à fraude de mutuários e credores Alt-As pode ser uma boa opção (de fato, às vezes a única opção) para os mutuários que não conseguem documentar ativos ou uma renda consistente. Os proprietários de pequenas empresas, por exemplo, podem ter problemas para documentar a fonte de fundos para um adiantamento, ou podem ser prejudicados por seus números de renda líquida que podem ser reduzidos por deduções de negócios. Os mutuários autônomos tentam cancelar tantas despesas como puderem, mas essa tática pode prejudicá-las ao garantir um empréstimo. Patrick Ruffner, vice-presidente de empréstimos hipotecários da companhia de hipotecas com sede em Chicago, garantiu a Taxa, disse à US News amp World Report. Para os mutuários nessa situação, quem de outra forma pode ter problemas para garantir financiamento, a Alt-As pode fornecer uma alternativa. The Bottom Line A proliferação de abusos com hipotecas Alt-A foi um fator contribuinte para a crise das hipotecas de alto risco. Trazê-los de volta agora para beneficiar empresas de investimento parece uma má idéia. Einstein disse que a insanidade está fazendo a mesma coisa uma e outra vez e espera resultados diferentes. Wall Street está realmente esperando que as coisas aconteçam de forma diferente desta vez Alt-A Loans Spiraling Downward Dezembro 16, 2008 6:08 AM xlf Parece que sempre há algo que torna relevante novamente. Ontem, foi um relatório da Fitch Ratings que diz que espera que as perdas em empréstimos Alt-A ultrapassem em muito a sua avaliação anterior degradada. Como você olhar para o comentário Fitch, tenha em mente que eles incluem tanto Alt-A empréstimos e opção ARMs em sua Alt-A classificação. A agência de rating disse que agora espera que as perdas acumuladas médias nas transações Alt-A do mercado de 2005, 2006 e 2007 atinjam 2,72, 6,78 e 9,58%, respectivamente, de forma espetacular em relação às expectativas da agência no início deste ano. Fitch citou um aumento rápido nas mortes de 60 dias experimentadas nos últimos seis meses, apesar dos esforços coletivos dos servidores para impedir as vendas de encerramento reais, o que implica que a suspensão das execuções hipotecárias está tendo pouco efeito na resolução das inadimplências dos mutuários. Entre maio e outubro de 2008, a Fitch disse que as inadimplências de 60 dias para o vintage de 2007 aumentaram de 8,80% para 14,65% em 2006 e as safras de 2005 também apresentaram aumentos pronunciados, passando de 10,30% para 14,24% e 6,57% para 8,79%, respectivamente. Agora olhe para o gráfico e o que você vê Obviamente, nós arent mesmo nos dentes dos reajustamentos e reformula para estes empréstimos. Na verdade, a participação dos leões nos ajustes não está programada para acontecer até que algum lugar em 2009 continue em 2018. Então, por que eles estão aparentemente caindo agora. Você pode especular até que as vacas voltem para casa porque isso está caindo tão rápido, mas aqui São algumas idéias. Tenho certeza de que existem outros. Muitos destes empréstimos foram usados ​​para comprar um pouco de luxo para casas francamente upscale por pessoas que não tinham nenhuma compra de negócios na faixa de preço. As compras foram facilitadas por empréstimos de renda declarados e a única maneira que eles poderiam funcionar foi para os preços das casas continuarem a aumentar. Quando a bolha estourou o jogo estava sobre mas os compradores tiveram um bocado mais na reserva do que os devedores do subprime assim que tomaram apenas um bocado mais por muito tempo para trabalhar sua maneira completamente. As reservas se foram e é apenas uma questão de tempo até que as execuções hipotecárias rolar. O segundo pensamento que me ocorre é que a recessão está começando a morder. A primeira onda que vemos agora pode ser prestatário que dependia da economia da bolha. Agentes imobiliários, corretores de hipoteca, empresas de títulos, banqueiros, o nome dele. Eles começaram a ser prejudicados pela recessão mais cedo do que a maioria e, logicamente, são os primeiros a serem padronizados. Eles também tendiam a comprar acima de seus meios como eles acreditavam no conto de fadas. Se isso é verdade, então estavam apenas vendo a ponta do problema. Isso pode sinalizar o início de uma subida da escala em termos de execuções hipotecárias. Nós arent em um grande grau falando sobre primeira vez homebuyer tipos de casas agora. A extremidade superior está começando a ser atingida e isso tem um novo conjunto de implicações. Essas casas não são particularmente atraentes para os investidores, já que o preço geralmente é muito alto para que a propriedade seja lapidada como um aluguel viável. Além disso, os donos de casa despossuídos provavelmente não se adaptarão a um padrão de vida muito mais baixo. A mudança de balcões de granito em uma casa de 4000 pés quadrados para Corian em um lote de casa não é um ajuste fácil. Espero que este desenvolvimento ofereça mais suco para a multidão de modificações de empréstimo. Esses mutuários têm mais influência política e a maioria das comunidades não quer ver muitas casas vazias em seus bairros de assinatura. A questão, no entanto, será uma da escala. Para modificar esses empréstimos, a fim de manter os ocupantes na casa vai exigir algumas baixas de capital de cabeça deslumbrantes. Esqueça a redução das taxas de juros, estamos falando do perdão da dívida que provavelmente será em centenas de milhares de dólares por propriedade. Isso, meus amigos, é um grande problema político e econômico. De vez em quando, penso que podemos estar trabalhando para sair deste hipoteca. Então, algo assim aparece. Eu suspeito que eu possa puxar esse gráfico antigo algumas vezes mais antes de eu parar de escrever sobre isso. Ler artigo completo